2022年——致敬地产“回归本源”的时代
发布日期:2022-01-02 23:24   来源:未知   阅读:

  回望2021年,确实是未来“艰难10年”的开端。在地产行业、金融行业、互联网行业,甚至是教培行业,发生了太多常人直观逻辑难以理解的巨变。

  以地产为例,北京西城区最优质学qu房,降价400万没人接手;深圳顶级学qu房降价200万的很多,学qu房刚性上涨的逻辑被打破。

  过去,TOP20序列的地产企业,是很多大学毕业生梦寐以求的职场选择,是在职人跳槽的标杆。每年大型招聘会,明星房企门前人满为患,不乏清北毕业生。但当下,很多有名的大企业陷入困局,光环褪色、魅力大减。现在,“一家独大”看上去耀眼,但背后可能隐藏着风险。

  风险,真的来了。前几天,笔者两个前同事,某TOP50房企高管,先后发微信我,说他们从老东家离职了。一个是城市总,现在去做材料供应商了,一个是法务总,现在又干回律师老本行了。上周,还有一位办公室做战略总监的前同事打电话给我,说他两个月前被优化了。

  这位同事还告诉我,投资拓展、研发设计、审计监察、人力资源等后勤保障部门,要么到前线卖房子(只发基本工资),要么就接受“被优化”。这几个月,老板不计成本甩卖商业物业、住宅尾盘,300亿的货值回笼了150亿左右,项目出清意味着整个商业团队也就地解散了。

  过去,楼市起伏转换,地产人往往趴着等待“新周期”到来。而且,笃定地认为,没有一个冬天不会过去,当下越冷就意味着黎明越近。但这次,不“躺平”都不行,很多人要永久告别这个行业了。这里要告诉大家的是,这是本源回归。因为,这个行业本来就不需要那么多人。

  过去20年,房地产是最红火的行业(没有之一),可谓吸金无数、引人无数。1998年房改开始时,全国房地产企业只有24000家,2020年达到10.3万家,每1万人就有一家开发商,扩张了4倍多。过去20年,房地产开发企业平均从业人员,从82万扩张到了290万,扩张3.5倍。

  前几年,地产高歌猛进,高管百万、几百万薪酬稀疏平常,向下传导至各部门总监及副总监和普通员工等岗位,一年几十万薪酬比比皆是。正在泥潭中挣扎的泰禾老板黄其森曾经说,这个行业最大的泡沫,就是人才泡沫,动不动就是年薪千万。于是,千军万马进地产。

  楼市火爆的时候,很多人误认为“高薪酬”就是“高能力”,无数意气风发的人动辄就谈着几千万、上亿的项目,坐着电梯就以为,自己的能量脱离地球引力了。等到红利开始退潮,才发现是资产泡沫和大潮推着自己往前走,而长期泡在温水里优哉游哉,已难以躬下身赚小钱了。

  所以,学习万科好榜样,这绝不是口号!因为,万科常怀远虑、居安思危,2018年说要“活下去”,2021年说要“赚小钱”。但是,靠资本运作、跑马圈地这般大手笔,赚惯了大钱的开发商们,很难躬身入局赚小钱。一来,由奢入俭难;二来,长期躺赚,肚子大了躬下来很费劲。

  所以,当国家要鼓励规模化租赁、保障性租赁的时候,凡是邀请开发企业来谈,对方上来第一句就是,“盈利模式是什么”。他们一旦搞明白了,搞租赁赚的是经营的钱,躬身服务客户的钱,马上掉头就走。还是那句话,开发“来钱快”。

  其实,“来钱快”的不只是地产,2021年被打趴下的教培、演艺、平台等,都是“来钱快”的行业,背后就是资本的无序扩张。

  如果不是某大暴雷、某兆业理财平台无法兑现,一般百姓根本不知道还有商票、供应链融资、地产理财、借新还旧等新名词。庖丁解牛这些暴雷的案例,发现地产行业不是金融,但胜似金融。金融行业持牌营业,要有资本金,有资本充足率监管,因为资金来自百姓和社会。

  本来,土地就是开发企业的资本金,但现在发现,买地的钱很多是借来的,由此我们又懂得了一个名词,叫“前融”。集中供地长效机制提出,须自有资金买地,其实就是夯实开发的资本金。但仅仅这一招,把过去地产运营的逻辑彻底打掉了,跟随地产暴雷的就是土地流拍。

  所以,第三批次供地,央企、国企不得不托底,甚至各区城投平台也来拿地。有人不齿地批评,这是“国进民退”。

  但我要告诉你的是,地产回归公共属性,国企央企拿地,搞普通住房、搞保障房,搞基础设施开发。或者,以地产红利贴补公共服务,这不是天经地义的事嘛!

  几年前,国资委的命令下,国企、央企就率先开始“降杠杆”了,这其实就是风头转向的信号。但是,很多民企不以为然,反而趁机拿高价地、高薪从国企挖人、从场外加杠杆,然后搞起了金融化、泡沫化的资本运作之路,没有敬畏心,距离大道越来越远,也埋下了覆灭的祸根。

  过去说,房地产行业集中度提升,这才是行业健康的表现。放在其他行业,集中度提升确实是健康的表现,但在地产行业,绝不是这样的。因为,地产是一个本地化很鲜明的不动产行业。一旦把地产和本地公共服务结合起来,就不太适合搞简单复制,不太适合一个户型包打天下。

  于是,行业集中度就不会太高。这一次,TOP20中会有一批被清除出去,至少项目收并购完成后,会出现大面积的“瘦身”现象。

  本来,他们就不该这么大,所谓的大其实就是虚胖。把非实体部分的“地产”挤掉,做真正的开发商,这就是“回归”。本来,就是个盖房子的嘛!

  近期,管理层又一次说,房地产是支柱产业,产业规模大、链条长、牵涉面广,住房是居民消费。

  但是,没有多少人嗨起来,管理层如此表态,就像过去强调“支柱产业”(特别是像2003年首次提出“支柱产业”)那样,是行业又一次“盛宴”的前奏。因为,“此支柱”非“彼支柱”。

  其实,管理层这次讲的“支柱产业”,说的更多的是房地产的实体部分,或建筑业和住房消费。过去卯着劲儿地建房子,现在,房子数量足够多了,但配套、服务却上不来。老旧小区改造、城市更新、水电管气路“补短板”、存量改为保障性租赁住房等,繁荣的是建筑业和消费。

  建筑业的繁荣,再加上居民住房消费,以及对上下游的带动,这才是房地产支柱产业的本来面目,也是尊重房地产业本来规律而使然,这也是回归,即把非实体部分去掉,回归其实体部分的本源。金融危机或疫情后,高度城市化的美国,也仰仗地产消费,带动经济复苏。

  近期,国家一再强调,支持合理需求,维护住房消费者合法权益。本质上,就是把房地产作为一个行业看待,尊重其行业规律,既不工具化、也不妖魔化,既要杜绝金融化和泡沫化,也要充分发挥其支柱产业的地位。这也是回归,更是行业治理体系和治理能力现代化的表现www.cfdaas.com

  预期转弱,是经济下行的“三重压力”之一。这其中,就不得不谈房地产税试点这只悬而未落的“靴子”。参加大大小小的会议,开发商讲的最多的就是,试点名单赶快出来吧,不然很多人不买房啊!2022年,房地产税试点方案一定会出来,这是2022年楼市政策的最大看点。

  但是,房地产税,绝不是调控楼市的,它是为社区公共服务融资的。未来,能把房子建起来不是本事,把房子和社区维护好,才叫本事。

  满足百姓美好生活的诉求,需要把房子维护好。建房子可以靠杠杆,但维护房子、社区运转要拿真金白银但是,但很可惜,越到基层越没钱。

  所以,房地产税征收的目的,就是给公共服务融资。凡是房地产税征收到位、充足的社区,社区设施维护就得当,房子就能保值增值。过去,房子增值靠概念和炒作,未来要靠公共服务的质量,这是房地产税的本源。就跟物业费一样,物业费低、收不上来,社区能好吗?

  2022年已经来临。如果这一年更多人对地产“回归本源”理解好、执行到位,我相信中国房地产就能稳住,经济也能稳住。

  很多国人,过去太注重短期财富,善于钻漏洞、赚快钱,特别在地产领域。但迈入新时代,今时不同过往,改革落子绝无回头可能,顺大道常新生。

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